Superficie commerciale vs calpestabile: come influisce sul valore

Nel mondo della valutazione immobiliare, i concetti di superficie commerciale e superficie calpestabile sono fondamentali per determinare il reale valore di un immobile. Comprendere le differenze tra queste misure è essenziale per chi compra, vende o affitta una casa, poiché influenzano direttamente il prezzo di mercato e la percezione del bene.

Cos’è la superficie calpestabile

La superficie calpestabile (o utile) rappresenta la parte effettivamente fruibile di un immobile: è la somma delle aree interne accessibili, escluse le murature, i tramezzi, le colonne e gli spazi tecnici. In altre parole, indica la metratura che si può davvero “vivere” o utilizzare quotidianamente.

Viene calcolata misurando il pavimento all’interno dei locali, considerando gli spazi delimitati dalle pareti interne. Non include pertanto balconi, terrazzi, giardini o garage. Questa misura è molto utile per comprendere la reale funzionalità dell’abitazione e la sua comodità d’uso.

Cos’è la superficie commerciale

La superficie commerciale è invece un parametro più ampio, utilizzato nelle stime economiche e nelle operazioni di compravendita. Essa comprende non solo la superficie calpestabile, ma anche una percentuale delle aree accessorie e comuni, come:

• Balconi e terrazzi (solitamente conteggiati al 25%-50%)

• Giardini di pertinenza (fino al 10%)

• Cantine, soffitte e box auto (dal 20% al 60%)

• Parti comuni condominiali (una piccola quota percentuale)

La superficie commerciale rappresenta dunque la base di riferimento per la determinazione del prezzo di vendita o di locazione, poiché rispecchia il valore complessivo dell’immobile, comprensivo degli spazi complementari.

Superficie lorda e netta: altre definizioni utili

Oltre a commerciale e calpestabile, si parla anche di:

• Superficie lorda: include le murature perimetrali e interne; è una misura tecnica spesso usata in fase di progetto o costruzione.

• Superficie netta: esclude i muri ma considera l’intera area interna dei locali, similmente alla calpestabile ma con criteri leggermente diversi.

Capire quale misura viene utilizzata nei documenti è importante per evitare fraintendimenti tra proprietari, acquirenti e tecnici.

Come queste misure influenzano il valore dell’immobile

La superficie commerciale è la variabile principale nella definizione del prezzo al metro quadrato. Un appartamento di 100 mq commerciali può, ad esempio, avere solo 80 mq calpestabili effettivi. Il prezzo di vendita o affitto viene solitamente calcolato moltiplicando il valore al metro quadro commerciale per la metratura totale commerciale.

Questo significa che due abitazioni con la stessa superficie calpestabile, ma con proporzioni diverse di spazi accessori, possono avere valori di mercato differenti. Un immobile con terrazzi ampi o un box auto incluso risulterà più caro, anche se la parte abitabile interna è identica.

Per gli acquirenti, conoscere la distinzione aiuta a capire se il prezzo richiesto è proporzionato agli spazi realmente utilizzabili. Per i venditori, invece, permette di valorizzare correttamente ogni parte della proprietà.

Perché è importante verificare le misure

Durante una compravendita o una locazione, le superfici dichiarate dovrebbero sempre essere accompagnate da una perizia o da una planimetria catastale aggiornata. Differenze tra superficie reale e dichiarata possono portare a controversie o a variazioni di prezzo. Un tecnico abilitato (geometra o architetto) può effettuare rilievi accurati per determinare la superficie commerciale effettiva.

Conclusione

In sintesi, la superficie commerciale e la superficie calpestabile sono due concetti diversi ma complementari: la prima determina il valore economico dell’immobile, la seconda ne misura la reale fruibilità. Conoscere la distinzione consente di valutare in modo più consapevole un acquisto o una locazione, evitando errori di stima e garantendo un investimento più trasparente.